為什么屋價(jià)上漲猛如虎，下跌如磨針？

屋價(jià)上漲周期，常常一年能漲30%，可下跌周期，總是磨磨蹭蹭，好不容易看到有新聞報(bào)道“暴跌50%”，激動(dòng)地打開(kāi)一看，原來(lái)是“成交量暴跌50%”。

但是，成交量暴跌50%，說(shuō)明買(mǎi)房子的人的確少了，可為什么賣(mài)房子的就是不降價(jià)呢？雖然新聞動(dòng)輒用“暴跌”這種刺激眼球的字眼，實(shí)際上你真跑幾個(gè)樓盤(pán)看看，雖然售樓處很冷清，售樓員很熱情，但都是“動(dòng)口不動(dòng)手”，屋價(jià)頂多比最高點(diǎn)下降一些。

真奇怪，不是說(shuō)開(kāi)發(fā)商的資金鏈快要斷了嗎？現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商的融資利率動(dòng)不動(dòng)就上15%，為什么就不愿意打折促銷(xiāo)呢？

理論上說(shuō)，房子賣(mài)不掉，就會(huì)有資金繃不住的開(kāi)發(fā)商搶跑降價(jià)，出于“囚徒困境”的心理，你降一點(diǎn)，他降一點(diǎn)，最后就會(huì)變成奪命狂奔，屋價(jià)就會(huì)暴跌式崩盤(pán)。

但實(shí)際上，“樓市空軍”預(yù)言中的這一壯烈場(chǎng)景從未出現(xiàn)，房地產(chǎn)下跌只有在“牛熊轉(zhuǎn)折期”稍快一點(diǎn)，那也是因?yàn)樯弦慌鷺潜P(pán)開(kāi)盤(pán)火爆導(dǎo)致定價(jià)虛高，即使所謂的“打折價(jià)”，不過(guò)是回歸正常價(jià)格（就算這樣也是要被砸售樓處的）。

但真的到了樓市最慘淡的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商反而不會(huì)降價(jià)，而是“臥倒裝死”——兩三年后又是一條好漢，回頭一看，頂多從最高點(diǎn)降個(gè)20%，還沒(méi)到這一波上漲的起點(diǎn)。

其實(shí)開(kāi)發(fā)商的資金壓力是實(shí)實(shí)在在的，但因此指望“清倉(cāng)大甩賣(mài)”，卻需要滿足相當(dāng)多的條件。今天我就分析一下，為什么開(kāi)發(fā)商不喜歡用大降價(jià)來(lái)解決資金問(wèn)題？什么樣的情況下，才會(huì)出現(xiàn)“多殺多”式的屋價(jià)暴跌？

真降價(jià)與假降價(jià)

想要理解這個(gè)問(wèn)題，我們首先得理解，同樣都是“大促銷(xiāo)”，卻有“真降價(jià)”和“假降價(jià)”的區(qū)別。

前幾年每到“春運(yùn)”，就有人建議火車(chē)票漲價(jià)緩解供求緊張，每次都被人懟，于是有人感嘆，為什么機(jī)票也漲價(jià)了，卻沒(méi)人罵呢？

原因在于，火車(chē)票平時(shí)賣(mài)“票面價(jià)”，節(jié)假日就要提價(jià)；機(jī)票平時(shí)基本都是“打折”，節(jié)假日漲價(jià)只需要恢復(fù)“票面價(jià)”。

從上面的例子可看到，機(jī)票的打折促銷(xiāo)，并不是“降價(jià)”，而是一種定價(jià)手段，

節(jié)假日走進(jìn)商場(chǎng)，東西好便宜，大家都在打折，我們來(lái)分析一下，哪些是真降價(jià)，哪些是假降價(jià)：

服裝品牌全場(chǎng)6折（除部分新品）：商場(chǎng)服裝品牌通常上新的標(biāo)牌價(jià)是8倍成本定價(jià)，賣(mài)了幾個(gè)月就開(kāi)始打折，下市前清庫(kù)存，五折三折都有，所以“服裝打折促銷(xiāo)”是定價(jià)策略的一部分，包括“江南皮革廠倒閉了”，都是“假打折”。

家具店某品牌的主力款9折促銷(xiāo)，因?yàn)榈疽搅?，廠商給渠道商更大的回款返點(diǎn)，促使經(jīng)銷(xiāo)商加大促銷(xiāo)力度，是“真打折”；

超市品牌酸奶快到期的部分“買(mǎi)一送一”是“真打折”，而同時(shí)附贈(zèng)的新品奶酪小包裝，就是營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作，是“假打折”。

總結(jié)一下：

標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品，降價(jià)往往是因?yàn)楣┐笥谇?，是“真降價(jià)”；而非標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品，降價(jià)是一種定價(jià)策略，是“假降價(jià)”。

保質(zhì)期短的產(chǎn)品，降價(jià)的打折力度大；保質(zhì)期長(zhǎng)的產(chǎn)品，降價(jià)是為了回籠資金，所以打折力度一般不大；

那么房子呢？非常不幸，它屬于一戶一價(jià)的“極度非標(biāo)品”，而且還是保質(zhì)期特別長(zhǎng)的產(chǎn)品。想要讓它大幅降價(jià)，還需要有很多條件。

哪些條件呢？比如說(shuō)，高毛利的產(chǎn)品，其打折的空間也比低毛利的產(chǎn)品要大，那么房子的毛利空間到底有多大呢？

通常在土地拍賣(mài)之前，開(kāi)發(fā)商內(nèi)部就要根據(jù)土地規(guī)劃要求，和未來(lái)預(yù)期屋價(jià)，根據(jù)一個(gè)合理的利潤(rùn)率，給出土地拍賣(mài)的“出價(jià)”。

因?yàn)橥恋嘏馁u(mài)一般都是“價(jià)高者得”，所以最后出高價(jià)拿到地的都是那些“心理價(jià)格”最高的開(kāi)發(fā)商；如果大家的“心理價(jià)格”都差不多，那么拿到地的就是利潤(rùn)空間壓得最低的開(kāi)發(fā)商。

所以，高屋價(jià)的利潤(rùn)大頭都在政府賣(mài)地的環(huán)節(jié)上，而整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)遠(yuǎn)不是一個(gè)暴利的行業(yè)，看看上市公司的報(bào)表就知道了，房地產(chǎn)行業(yè)的老大萬(wàn)科的凈資產(chǎn)收益率，只有賣(mài)醬油的老大海天味業(yè)的一半。

非標(biāo)品、長(zhǎng)庫(kù)存周期、低毛利，房?jī)r(jià)打折的空間似乎都被封死了，但是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式有一個(gè)致命的弱點(diǎn)——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，又極度依靠融資。如果賣(mài)得慢了，不能回籠資金，就有資金鏈斷裂的危險(xiǎn)。這正是很多人認(rèn)為屋價(jià)緩緩下跌到一定程度，必然出現(xiàn)雪崩的原因。

拿到地后的一兩年，出了高價(jià)的開(kāi)發(fā)商可謂如履薄冰，一邊要提高檔次以保證高屋價(jià)，一邊還要嚴(yán)格控制成本，以滿足當(dāng)初壓下的利潤(rùn)率。

為了防止高庫(kù)存而不得不打折出售，開(kāi)發(fā)商只能把“非標(biāo)品、長(zhǎng)庫(kù)存”的產(chǎn)品策略發(fā)揮到極致。這就必然走向“營(yíng)銷(xiāo)驅(qū)動(dòng)”的道路，其“上策”必然在于“產(chǎn)品如何定位和定價(jià)”上。

歧視性定價(jià)

懂一點(diǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的人都知道，同一樣商品的階梯性“歧視性定價(jià)”可以最大程度的獲取利潤(rùn)。比如同樣的電、同樣寬帶網(wǎng)絡(luò)，賣(mài)給居民的便宜，賣(mài)給企業(yè)的貴，因?yàn)榍罢邥?huì)因?yàn)橘F而少消費(fèi)，后者只要能賺錢(qián)，就能接受高價(jià)格。

再加上房子本身就是非標(biāo)品，開(kāi)發(fā)商在規(guī)劃吋，就把“歧視性定價(jià)”原則發(fā)揮到極致。

通常一個(gè)樓盤(pán)的可售房源可分為三類(lèi)：

第一類(lèi)是占比最大的主力戶型，比如市場(chǎng)上最主流的90平米三房。因?yàn)樗鼈兪钦麄€(gè)樓盤(pán)的“銷(xiāo)售擔(dān)當(dāng)”，所以開(kāi)發(fā)商在規(guī)劃中，一定要保證它們戶型也是最好的，什么南北通透、三房朝南、戶型方正、超大面寬，等等，全部堆上去。

第二類(lèi)是兩個(gè)極端，一端是市面上稀缺的小戶型、緊湊戶型，一端是個(gè)性化產(chǎn)品、特大戶型，包括整個(gè)樓盤(pán)位置最好的“樓王”，兩端的共同點(diǎn)是定價(jià)高很多，不同點(diǎn)是前者是熊市產(chǎn)品，后者是牛市產(chǎn)品，這一點(diǎn)后面再講。

但這就好像從一整張紙上裁下一個(gè)個(gè)完整的形狀，可以想象，那剩下來(lái)都是邊角料，怎么處理呢？做成第三類(lèi)產(chǎn)品。

第三類(lèi)就是剩下來(lái)的有缺陷的戶型，網(wǎng)上常常有人吐槽的一些稀奇古怪的戶型，大多是這一類(lèi)“邊角料”，邊角料一般只能定低價(jià)，但有時(shí)未必。

三類(lèi)產(chǎn)品的成本區(qū)別很小，但定價(jià)相差很大，因?yàn)樗鼈?strong>分別對(duì)應(yīng)了“最主流性?xún)r(jià)比的”、“不缺錢(qián)但要求高的”和“追求低價(jià)且要求不高的” 三類(lèi)支付能力和需求不同的客戶。

有人說(shuō)，我就想知道屋價(jià)會(huì)不會(huì)降，你跟我啰里啰唆講什么“歧視性定價(jià)”，但正是有了這三類(lèi)產(chǎn)品定價(jià)階梯，才讓開(kāi)發(fā)商有了騰挪的彈性空間。

這三類(lèi)產(chǎn)品不光對(duì)應(yīng)了不同支付能力的客戶，也對(duì)應(yīng)了不同資金狀況和市場(chǎng)狀況。

穿越牛、熊的產(chǎn)品矩陣

一般而言，資金壓力大的開(kāi)發(fā)商，一定要在第一次開(kāi)盤(pán)時(shí)回籠大部分資金，那么它可以選擇主力戶型中性?xún)r(jià)比較高的一部分房源。緩解資金壓力后，剩下的房源再通過(guò)提升配套、多多蓄客的方法，慢慢加大利潤(rùn)空間。

這就是“低開(kāi)高走”的推盤(pán)節(jié)奏和定價(jià)法。

如果是資金壓力不大的開(kāi)發(fā)商，或者好不容易拿了一塊好地想賺一把就走人的開(kāi)發(fā)商，往往第一次開(kāi)盤(pán)會(huì)推出地段好，配置高的第二類(lèi)產(chǎn)品，有的甚至先推“樓王”，目的是提高整個(gè)樓盤(pán)的形象定位和檔次定價(jià)，以爭(zhēng)取其他房源的定價(jià)空間。

這就是“高開(kāi)高走”的推盤(pán)節(jié)奏和定價(jià)法。

你看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是不是一個(gè)技術(shù)活？是不是唯有專(zhuān)業(yè)才能做得更好？

雖然每一個(gè)開(kāi)發(fā)商都一萬(wàn)遍地強(qiáng)調(diào)自己的“專(zhuān)業(yè)”，可實(shí)際這個(gè)行業(yè)信仰的只有兩個(gè)字：運(yùn)氣。別怪他們；因?yàn)闃潜P(pán)賣(mài)的好不好，專(zhuān)業(yè)的開(kāi)發(fā)和營(yíng)銷(xiāo)能力只占三成，70%的因素是看老天爺肯不肯賞口飯吃。

有些開(kāi)發(fā)商很認(rèn)真，請(qǐng)專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)精心規(guī)劃產(chǎn)品，反復(fù)修改，恰逢大牛市，大家都很有信心，配置一再升級(jí)，可等產(chǎn)品上市，調(diào)控政策也來(lái)了，法國(guó)大廚的拿手菜拿到大排檔賣(mài)白菜價(jià)。

有些開(kāi)發(fā)商很懂營(yíng)銷(xiāo)，標(biāo)準(zhǔn)化開(kāi)發(fā)流程，半年樓盤(pán)就出來(lái)了，接下來(lái)半年拼命蓄客，正逢大牛市，五星級(jí)售樓處擠成了澡堂子，誰(shuí)知政府限價(jià)，水果高級(jí)拼盤(pán)含淚賣(mài)成了批發(fā)價(jià)。

有些開(kāi)發(fā)商什么都不懂，偏巧拿地拿在熊市，賣(mài)樓賣(mài)在牛市，再爛的房子也能賺得盆滿缽滿。

但開(kāi)發(fā)商們也不會(huì)聽(tīng)天由命，頻繁的調(diào)控使它們練就成了一身對(duì)抗周期的本領(lǐng)，其中三類(lèi)產(chǎn)品推盤(pán)節(jié)奏，就是最核心的武器。

房地產(chǎn)的銷(xiāo)售三甲“萬(wàn)科、碧桂園、恒大”都有一個(gè)共同的特點(diǎn)：推盤(pán)節(jié)奏快。從拿地到開(kāi)盤(pán)，最快只要半年。這么做，除了資金利用效率高之外，還有一個(gè)更大的好處——在規(guī)劃之初就能預(yù)見(jiàn)到銷(xiāo)售時(shí)的市場(chǎng)狀況，從而做出更合理的產(chǎn)品形態(tài)。

如果未來(lái)一年的市場(chǎng)狀況不樂(lè)觀，那應(yīng)該先推出高性?xún)r(jià)比的部分主力房源，當(dāng)然，開(kāi)發(fā)商所說(shuō)的“謹(jǐn)慎定價(jià)”，實(shí)際上只是在一波暴漲后，回歸正常的價(jià)格，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有觸及開(kāi)發(fā)商的底價(jià)。

如果熊市確定，那么第二類(lèi)產(chǎn)品中的“低總價(jià)緊湊戶型”只要單價(jià)稍微降個(gè)5%，總價(jià)就能下去15-20%，就成了主力擔(dān)當(dāng)，所以稱(chēng)之為“經(jīng)典熊市產(chǎn)品”。

如果市場(chǎng)冷凍超預(yù)期，連所有戶型都無(wú)人問(wèn)津時(shí)，那開(kāi)發(fā)商還有“第三類(lèi)產(chǎn)品”。之前，這些有缺陷的戶型，開(kāi)發(fā)商往往希望趁行情好時(shí)混水摸魚(yú)賣(mài)掉，所以它們的定價(jià)并不低，很容易被賣(mài)剩下來(lái)，這些房源就成為熊市激活市場(chǎng)的法寶。

如果你看到媒體上大炒作的“跳樓價(jià)”，滿懷希望地跑到售樓處，你多半會(huì)失望，都是些原本就賣(mài)不掉的房源，而且數(shù)量很少，那些真正你想要的房源，降價(jià)幅度都是“毛毛雨”。

這正是開(kāi)發(fā)商想要的效果，多少回籠幾個(gè)錢(qián)，還能借此吸引人氣。

就算是某些樓盤(pán)前期拿地成本過(guò)高，開(kāi)盤(pán)又逢行情低迷到觸及成本價(jià)，開(kāi)發(fā)商也有“死中求活”的辦法：

努力降低大部分主力戶型的成本，把節(jié)省下的成本和最好的配套、位置“堆成”一幢“樓王”，價(jià)格比均價(jià)高了一大截。然后，主力戶型以成本價(jià)快速回籠，而最后的“樓王”，開(kāi)發(fā)商就采用“有價(jià)無(wú)市”的營(yíng)銷(xiāo)策略，一路持有到下一輪牛市再兌現(xiàn)利潤(rùn)——而“樓王”的利潤(rùn)，就是整個(gè)樓盤(pán)的利潤(rùn)。

你看，小小的一個(gè)樓盤(pán)，有牛市跑量的主力產(chǎn)品，有負(fù)責(zé)利潤(rùn)的大戶型，有主打熊市的低總價(jià)緊湊戶型，有穿越周期“越陳越香”的樓王，甚至還有缺陷產(chǎn)品幫助你穿透牛熊……

當(dāng)然，真正的嚴(yán)冬降臨，產(chǎn)品策略也無(wú)效時(shí)，開(kāi)發(fā)商的招數(shù)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有用完，至少還有建設(shè)上的“節(jié)流”招數(shù)，和融資上的“開(kāi)源”招數(shù)。

一個(gè)鍋蓋十口鍋

一個(gè)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)可以分成三期：從拿地到開(kāi)工，從開(kāi)工到預(yù)售，從預(yù)售到交房，其中資金最緊張的是第二階段，前期投入的土地款，再加上開(kāi)工的大量流動(dòng)資金；其次是第一階段，而第三段收到售樓款后，資金壓力就小多了。

一個(gè)大開(kāi)發(fā)商，往往同時(shí)開(kāi)工幾十個(gè)項(xiàng)目，分別處于不同的階段，想要玩“一個(gè)鍋蓋十口鍋”的游戲，辦法就是盡可能縮短第二階段，延長(zhǎng)第三階段。

縮短第二階段的結(jié)果就是，項(xiàng)目不開(kāi)工則已，一開(kāi)工就玩命地趕工期，一個(gè)集團(tuán)大部分建設(shè)資源都集中在處于這個(gè)階段的項(xiàng)目上，而一旦拿到售樓款，資源又被抽走，建設(shè)速度又開(kāi)始放慢——知道你買(mǎi)房后，為什么遲遲不交房了嗎？

所以你去看行業(yè)數(shù)據(jù)，樓市剛剛變冷時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)工數(shù)反而是急劇上升的，相應(yīng)的竣工數(shù)陡降。這就是“冬江水冷開(kāi)發(fā)商先知”，趕開(kāi)銷(xiāo)售還沒(méi)有完全凍結(jié)之前，急急蓋樓快快推盤(pán)多多回款。

房產(chǎn)調(diào)控期往往面臨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)融資的“斷源”，但擅長(zhǎng)“一個(gè)鍋蓋十口鍋”的開(kāi)發(fā)商，也想出了資金需求“化長(zhǎng)成短”的辦法，市場(chǎng)上那些高達(dá)15%以上的融資，其實(shí)都是“過(guò)橋融資”，不停地在諸多項(xiàng)目中滾動(dòng)——如果真是這么高的資金成本，開(kāi)發(fā)商還不如“跳樓價(jià)”。

20年數(shù)輪樓市調(diào)控下來(lái)，無(wú)數(shù)資金鏈斷裂而亡的開(kāi)發(fā)商的“冤魂”都為剩下的同行提供了無(wú)窮智慧與經(jīng)驗(yàn)，牛市滾利潤(rùn)，熊市滾資金的方式，使得開(kāi)發(fā)商抗周期的彈性很大，資金鏈緊而不斷，繃而不裂。

上面說(shuō)的都是大開(kāi)發(fā)商，那么只有幾個(gè)項(xiàng)目的中小型開(kāi)發(fā)商呢？他們確實(shí)是房?jī)r(jià)最薄弱的一環(huán)，每次調(diào)控都有幾家資金鏈斷裂的，但奇怪的是，就算是在最危險(xiǎn)的時(shí)候，它們也很少用“降價(jià)”的方法回籠資金，這又是為什么呢？

不是沒(méi)有人降，而是因?yàn)橛腥嗽囘^(guò)了，并用血的教訓(xùn)告訴同行：降少了還是賣(mài)不掉，降多了沒(méi)必要！

降多少才是個(gè)大問(wèn)題

買(mǎi)房有兩種需求，一為自住，一為投資。投資的心態(tài)是買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，特別是在熊市后半場(chǎng)。唯有牛熊轉(zhuǎn)換期前，還停留在“牛市思維”的投資客會(huì)對(duì)看好的樓盤(pán)“逢低進(jìn)場(chǎng)”，故而此時(shí)降價(jià)不失為好手段。

真正對(duì)降價(jià)敏感的，都是自住的消費(fèi)需求。但效果有多大呢？

一次成功的降價(jià)，一定要能釋放出大量“不降價(jià)就不入場(chǎng)”的客戶，而不是那些“本來(lái)就準(zhǔn)備要買(mǎi)的，現(xiàn)在歡天喜地地少付錢(qián)”的客戶。

衣服打折是因?yàn)椤胺钱?dāng)季”，大部分消費(fèi)者并不那么追求“新款”，所以一打折，這部分人的消費(fèi)力釋放出來(lái)，成倍上漲。

食品“量販型打折”，滿足的是那些“本來(lái)買(mǎi)三家現(xiàn)在趁便宜買(mǎi)一家”的價(jià)格敏感型消費(fèi)者。

回頭看看房產(chǎn)打折，能夠找到這一類(lèi)消費(fèi)者嗎？想要搞清楚這個(gè)問(wèn)題，我們必須把這些“自住客”繼續(xù)細(xì)分為兩種：一種是首次置業(yè)，這是剛需購(gòu)房，相當(dāng)于柴米油鹽這一類(lèi)生活必需品的購(gòu)買(mǎi)，它的特點(diǎn)是一定要買(mǎi)，但只要擁有了，就能滿足需求。

對(duì)于此類(lèi)需求，價(jià)格的高低只會(huì)改變你的消費(fèi)時(shí)間，但不會(huì)改變你的消費(fèi)量，比如看到大米促銷(xiāo)，你會(huì)多買(mǎi)一點(diǎn)，但不會(huì)晚飯多吃一碗。

所以對(duì)于首置剛需房，差不多都是市面上總價(jià)最低的房子，面對(duì)結(jié)婚大限，只有“付得起首付”和“付不起首付”的“支付門(mén)檻”的區(qū)別，不存在“太貴了不想買(mǎi)”和“便宜了多買(mǎi)點(diǎn)”的區(qū)別，所以降價(jià)帶來(lái)的新增客戶是有限的，不妨計(jì)算一下：

一套300萬(wàn)的房子，最低首付3成90萬(wàn)，打8折后，首付降到72萬(wàn)，“門(mén)檻”只降了18萬(wàn)，還不如“降低1成首付”少了30萬(wàn)帶來(lái)的增量客戶多。

所以最有效的促銷(xiāo)手段是“首付貸”降低購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻，而不是降價(jià)。

有人說(shuō)，不對(duì)啊，如果便宜我會(huì)買(mǎi)大一點(diǎn)的房子，沒(méi)錯(cuò)，可超過(guò)一定面積的大房子就是另一類(lèi)自住需求了——

第二類(lèi)通常稱(chēng)為“改善型置業(yè)”，目的不是有地方住，而是住得更好，并非是剛需消費(fèi)，相當(dāng)于汽車(chē)、餐飲一類(lèi)的可選消費(fèi)品：明明打算明年才買(mǎi)車(chē)，看到促銷(xiāo)，忍不住提前下手；炸雞翅加一元送一對(duì)，你就會(huì)多買(mǎi)一份。

從理論上講，“改善型置業(yè)”對(duì)價(jià)格的敏感性超過(guò)剛需房，促銷(xiāo)應(yīng)該可以找到一大批“有便宜才出手”的消費(fèi)者，但是，問(wèn)題又回到了房地產(chǎn)的投資屬性上。

賣(mài)掉手里300萬(wàn)的無(wú)貸款的剛需房，作為5成首付，換成600萬(wàn)更舒適更大的“改善房”，為了生活條件的一點(diǎn)改善，你憑空多了300萬(wàn)負(fù)債，無(wú)論如何不能用消費(fèi)升級(jí)來(lái)安慰自己，唯一能讓你出手的理由是“升值”。

所以“改善型置業(yè)”同時(shí)又是家庭的投資行為，這兩種需求的比例是：房?jī)r(jià)越合理，消費(fèi)屬性越強(qiáng)；房?jī)r(jià)越高，投資屬性就越強(qiáng)。

這就又回到了前面的投資心態(tài)問(wèn)題——買(mǎi)漲不買(mǎi)跌。半年前你打98折時(shí)，個(gè)個(gè)都來(lái)?yè)專(zhuān)F(xiàn)在你打8折，大家反而不敢出手了。

當(dāng)然，話也不能說(shuō)絕了，價(jià)格作為終極武器，肯定是有用的，8折不行，也許7折就行了，總有一個(gè)折扣數(shù)會(huì)擊退消費(fèi)者最后的心理防線。

可惜有人不會(huì)給購(gòu)房者這個(gè)機(jī)會(huì)了，你等候的“超跌盤(pán)”早就被人抄了底——低于8折，就會(huì)有大買(mǎi)家出現(xiàn)“打包掃貨”，就是房地產(chǎn)TOP級(jí)開(kāi)發(fā)商：拿到項(xiàng)目后包裝一下，換個(gè)名字，換成精裝修，再換一個(gè)物業(yè)，引進(jìn)一些配套商業(yè)，等下一輪牛市加價(jià)20%賣(mài)給你。

每到牛市末期，萬(wàn)科、恒大一級(jí)的開(kāi)發(fā)商就開(kāi)始減少市場(chǎng)拍地，因?yàn)樾苁幸坏?，就?huì)有大量的“食尸”機(jī)會(huì)，這是周期性行業(yè)集中度上升期最常見(jiàn)的“逆周期投資”策略——在行情低迷時(shí)，進(jìn)行市場(chǎng)份額的逆勢(shì)擴(kuò)張。

因?yàn)槟壳胺康禺a(chǎn)行業(yè)的集中度尚低，市面上的超級(jí)大買(mǎi)家至少有十家，那些“資金鏈斷裂”的中小開(kāi)發(fā)商手中的項(xiàng)目，還是香餑餑，收購(gòu)價(jià)格相當(dāng)有吸引力。

這么一來(lái)，降價(jià)幅度小，不一定能賣(mài)掉；降價(jià)幅度大，不如“打包賣(mài)項(xiàng)目”省事，“樓市空軍”預(yù)言中的“崩盤(pán)”，也就遲遲無(wú)法出現(xiàn)。

也正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的集中度尚低，這個(gè)逆周期投資的趨勢(shì)也許會(huì)持續(xù)很多年。

那屋價(jià)就真的刀槍不入了嗎？最后，我們不妨設(shè)想一下屋價(jià)“崩盤(pán)”的極端情況。

屋價(jià)崩盤(pán)與泡沫無(wú)關(guān)

第一種情況：出現(xiàn)“行業(yè)周期、經(jīng)濟(jì)周期和金融周期”的“三周期共振”。

如果在房地產(chǎn)蕭條期，恰逢經(jīng)濟(jì)蕭條期，又遇上信貸收縮，頂級(jí)的開(kāi)發(fā)商也拿不到錢(qián)，做不了資金鏈斷裂的中小開(kāi)發(fā)商的“接盤(pán)俠”，反而要比賽出貨速度，那“崩盤(pán)”的可能性就大大增加——日本樓市就是這么崩掉的。

但這個(gè)情況幾乎不會(huì)在中國(guó)出現(xiàn)，因?yàn)?strong>中國(guó)政府的“逆周期調(diào)節(jié)”決定了經(jīng)濟(jì)蕭條期一定會(huì)“信貸放水”，經(jīng)濟(jì)過(guò)熱一定會(huì)信貸收縮，大開(kāi)發(fā)商要么樓好賣(mài)，要么錢(qián)好拿，不可能出現(xiàn)“錢(qián)樓兩空”的絕境。

除非是極端情況下，放水的管道堵塞，進(jìn)不了樓市，實(shí)際上就是下面的第二種情況。

第二種情況：買(mǎi)房需求萎縮，導(dǎo)致銀行對(duì)這個(gè)行業(yè)產(chǎn)生警惕。

房地產(chǎn)周期性向上的最大動(dòng)力是“城市化”和“人口增長(zhǎng)”，這個(gè)趨勢(shì)如果逆轉(zhuǎn)，標(biāo)志是一個(gè)地產(chǎn)下行周期超過(guò)5年（一般為兩到三年），庫(kù)存積累到一定程度，遲遲不見(jiàn)拐點(diǎn)，就會(huì)引起銀行的警惕，再遇上經(jīng)濟(jì)衰退周期，就會(huì)出現(xiàn)“央媽不斷放水”，但“水”就是到不了開(kāi)發(fā)商那兒的情況。

目前一二線城市“城市化”和“人口增長(zhǎng)”幾年內(nèi)還不會(huì)出現(xiàn)放緩的現(xiàn)象，但并不排除“三四線城市樓市崩盤(pán)將價(jià)格引導(dǎo)到一二線線城市”，尤其是部分專(zhuān)注于三四線城市的大開(kāi)發(fā)商。

從傳統(tǒng)意義上衡量屋價(jià)泡沫的“租售比”指標(biāo)看，三四線城市普遍高于一二城市，這說(shuō)明“崩盤(pán)”的真正壓力，不在泡沫，而在金融。

房?jī)r(jià)是金融價(jià)格的影子，有泡沫不一定會(huì)崩，沒(méi)有泡沫不一定不會(huì)崩。房地產(chǎn)周期雖然可怕，但總是“有驚無(wú)險(xiǎn)”，可只要背后的銀行家一出劍，那就必死無(wú)疑。

吾恐崩盤(pán)之憂，不在蕭墻之內(nèi)，而在金融也。

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